过年之前，全国关于人口有个大新闻，说是我国人口 首次出现负增长 。
2022年末，全国总人口为141175万人，比上年末减少85万人。
差不多时间，我们的邻国日本，也是爆出更加严峻的人口问题。
根据日本厚生劳动省的推测，2022年日本新生儿数量将 跌破80万人 ，
刷新有记录以来的新低。
我国是人口减少80多万，日本是新生儿总量跌破80万。
看来，日本在深度老龄化多年之后，真的有点亡族灭种的危机感了。
近几天，中信证券的一份投研报告，又传出渐进式退休的信号。
说的是，预测到2023年可能要公布延迟退休的计划。
计划在2055年前后实现65岁男女同龄退休。
人口在减少，青年人的工作时间要增加。
这可能是世界上所有老龄化城市必须要面对的难题。
人口减少，老家的房子怎么办？
老龄化加剧，房价会不会暴跌呢？
公司有几个小伙子问我：观观老师，人口负增长，上海的房价是不是会下降呀？
我说：大概率不会的。
小伙子问：为啥呢?
因为城市化还没有结束，即使结束了，按照其他国家的发展经验。
人口负增长，只会加剧城市之间的分化，二八效应更加明显。
简单说： 一线城市的楼市还是会一直涨的 。
举个例子，欧美以及日本的城镇化早就结束了，但 人口净流入 地区的房价还是在涨。
这十几年广东省和长三角，一直都是人口净流入的地区，这个趋势在未来依然不可逆转。
再一个，出乎很多人意料的是，日本东京的二手房均价， 已经在22年的时候悄悄涨回1993年以来的最高价。
尽管日本已经连续 15年人口负增长 ，但东京的房价还是在涨。
这几年东京房价上涨的主要 “推手” 是两类人群：高收入的双职工家庭和富裕的老年人。
随着新冠疫情的长期化，人们向往更好的居住环境，置换房产的意愿也更强。
你看，推高日本房价的两类人群，是不是很像中国大城市的购房主力？
能赚钱的年轻人和富裕的老年人。
一个是刚需，一个是置换。
这两个群体，同样也是上海二手房成交的主力人群。
2022年，我国城镇人口占全国人口的比重为65.22%，距离发达国家80%的平均水平，还有很大的上升空间。
上海的人口流入，不会结束。能赚钱的人口会向大城市进一步聚集。
另外，如果你偶尔有过工作日，坐地铁去逛商场的经历，
你会发现，地铁上和那些商场里，最多的其实是上海的老人。
这群人，是有很强的储蓄和消费能力的。
在日本，老年人向来是相对富裕的群体。
日本的存款、证券等金融资产的六成都掌握在 60 岁以上老年人手中。
近几年，这些老年人选择卖掉东京郊区的独栋住宅，更换至交通更便利的公寓房。
上海大概率是会走和东京一样的路线。
中国人口减少，上海房价会暴跌？
不可能的！日本老龄化严重，一线房价照样上涨。
过完年也有一段时间了。
不知道你老家的房子价格可还好？
这几年，我们从新闻中，明显可以感觉到： 返乡置业人群在变化 。
可以说：
老家的房子，很难有人接盘了。
这不仅仅是人口流动的问题，更重要是人群的观念在变化。
简单说就是：
中年人回老家建房子，青年人不买老家新房了。
中年人，很多人是想要一点面子，在农村或者小城市的熟人圈里面多一点光宗耀祖的资本。
装修华丽的房子，是他们拿的出手的证明。
通过我的观察，身边有很多40岁以上的人，最喜欢的方式，不是在小地方买新房。
而是喜欢自己回农村建房子或者在小城市的郊区搞一套大房子。
如果你有留心，一定很容易看到在农村和郊区，有很多独栋别墅式的房子。
这些房子，你别看位置不咋样，装修成本相当高，少则五十多万，多则一两百万都有的。
这样装修豪华的独栋别墅。
既满足了，在外打拼的中年人，光宗耀祖的渴望，也同时满足了，数十年后落叶归根的渴盼。
在说到，那些过年返乡的年轻人，这群人也 不太愿意在非工作地买房了 。
根据58同城、安居客发布的《2023春节置业意向调查》，想在家乡购房（非工作城市）的人群占比仅为11.9%。
在家乡的省会/周边城市（非工作城市）购房的仅仅占比5.2%。
这些在大城市的奋斗者，更加认识到工作和居住地在一起的重要性。
所以，我想说的结论是什么？
如果你手上还有老家或者小城市的房子，有机会置换到一线城市。
还是建议你要坚定地卖出。
如果你还有迟疑，你可以这篇文章发给身边人看看。
了解一下，现在的返乡置业人群是不是上面我说的这样。
像东京这样的上海，以后房价还是稳定的，
老家和小城市，房子无人接盘。
那应该怎么办呢？
其实，各个地方的政府已经给出了方案。
前段时间，四川省“生育登记取消结婚限制”的新闻，频频上热搜。
让很多键盘侠骂声一片的是在说： 为了人口，不结婚，也要生娃，脸都不要了。
虽然后来官方出来说，这项举措只是为了改善生育登记制度而已。
但是，我们可以看到，人口问题，已经是各地政府不得不直面的问题了。
我们可以明显，看到不同的思路：
小地方，催买房、催生娃，
大城市，搞经济，还是搞经济。
疫情三年，说实话，很多人手上都没有什么钱了。
不然，最近”提前还贷“，也不会总是在热搜位置霸榜。
说到底： 赚到钱，才能有发展。
你会看到，过年之后，恰恰是经济最发达、最活跃的广东省和江苏省、上海市率先发布了经济复苏计划。
经济不活跃的地方在干嘛？
所有的动作就是一条： 催你生娃。
你细品，
小地方，让你多买房、多生娃，就不提怎么多赚钱，
大城市，到处搞限购、稳限售，只提多出政策多搞钱。
你再品，
哪里的房子会更香？
人口负增长，更会利好上海这样的一线城市。
从近两年的落户人口来看，上海只是落户政策放松了一点点。
新的年轻人，就增加了不少。
仅仅是2022年一年，由于新的居转户和落户政策的调整，拿到上海户口的新
增人口就有 6万之多，直接是19年的3倍左右 。
再一个， 23年的上海已经在快速恢复 。
最新来自链家的数据，2月4号星期六这一天，二手房链家卖掉了231套房子，它的市占率是20%，换算到整个上海市场，也就是1000多套。
流量和带看量已经处于近一年的最高点。
俗话说： 春江水暖鸭先知。
在楼市里面， 量在价先 ，是多次被验证过的。
最近我有深圳的朋友，都开始电话咨询我，深圳的楼市现在进场合适吗？
我说，你自己直接约上中介小哥，去小区里面感受一下就会明白了。
总之，人口减少的趋势不可避免。
哪里有钱赚，哪里就会有买房的人群。
老家，不过是落叶归根的寄托；
大城市，才是安身立命的根本。
